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    二手房买卖合同

    二手房买卖合同 二手房相信对很多人来说都是很熟悉的词语,在了解什么是二手房买卖合同时我们还需要了解哪些二手房买卖合同的相关常识呢?二手房买卖合同需要包含哪些内容?二手房买卖合同范本应该怎么写?二手房买卖合同无效是什么情况?二手房买卖合同注意事项有哪些?在签署二手房买卖合同时我们需要着重关注哪些点来防止自己掉进陷阱?二手房买卖合同可以解除吗?解除的条件是什么?在生活中遇到二手房买卖合同纠纷该怎么解决?更多二手房买卖合同相关知识,请阅读下面专题详细了解,希望对您有所帮助!

    1二手房买卖合同范本

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  1. 二手房买卖合同范本
  2. 按揭版二手房买卖合同
  3. 农村二手房买卖协议书
  4. 全款买卖二手房合同
  5. 简易版二手房买卖合同
  6. 中介签署的二手房买卖合同范本
  7. 2二手房买卖合同纠纷

    二手房买卖合同纠纷的主要类型:

    1、逾期支付房款引起的纠纷;

    2、逾期交付房屋引起的纠纷;

    3、逾期办理过户手续引起的纠纷;

    4、要求返还定金引起的纠纷;

    5、因中介行为引起的纠纷;

    6、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;

    7、因房屋质量引起的纠纷;

    8、因“黑白合同”引起的纠纷;

    9、因户口迁移引起的纠纷。




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    3二手房交易流程

    第一,买房选定二手房之后,买卖双方就要进行信息沟通了。这时,买家要求应该要求卖家提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。当然,卖家也可以要求查看买家的身份证。

    第二,如果第一步没有问题,就可以进行签约了。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

    第三,买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

    第四,房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

    第五,缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定,比如房改房、经济适用房等。

    第六,交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

    第七,如果买房人无法全款买房,就将进入最重要的贷款环节了。这直接关系到房屋交易是否能够成功。签订完房屋买卖合同后,由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

    第八,买房付清房款,卖方交付房屋并结清所有物业费,至此,交易流程正式结束。




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    4二手房买卖合同补充协议

    购房补充协议的注意事项

    (一)辨别文字游戏,以免开发商推脱责任。例如,合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例,这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。

    (二)警惕开发商利用补充协议转嫁风险。例如合同里对延期交付作了规定,但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约,这种异常困难是什么,容易扯皮。

    (三)注意优先效力,避免纠纷。仔细看补充协议的效力,防止开发商约定合同效力优先,那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。


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    5中介签署的二手房买卖合同范本

    出卖人(以下简称甲方)姓名(或名称):_____________

    身份证件号(或营业执照号):____________________

    买受人(以下简称乙方)姓名(或名称):______________

    身份证件号(或营业执照号):___________________

    中介人(以下简称丙方)名称:_____________________

    营业执照号________中介资质证书号_______________

    根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下中介房屋买卖合同

    一、经丙方介绍,甲方自愿将本条第二款所列房屋出售给乙方,甲方已将房屋状况充分告知乙方,乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装潢情况已充分了解,愿意购买该房屋。

    甲方出售房屋的情况:

    (一)房屋坐落___,房屋所有权证号____,产权性质___,建筑面积____平方米。

    (二)附属设施、装潢情况_____________。

    二、甲、乙双方约定上述房屋成交价款为人民币____元(大写__),附属设施、装潢价款___元(大写____),总计____元(大写____)。合同签订之日,乙方支付给甲方定金____元(大写____),由丙方代为保管。

    三、付款方式、期限及房屋交付:

    (一)乙方按下列第___种方式付款。

    1、本合同签订之日起_____日内,乙方将上述房款付清,交付给____方,购房定金在付款时冲抵房款,如房款交付给丙方,丙方应在____将房款转交给甲方。

    ......

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    6二手房买卖合同怎么写

    二手房屋买卖合同

    一、合同当事人的名称或姓名、住所

    这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

    二、合同标的

    这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

    三、价款(即该二手房的约定价格)

    这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

    四、履行期限、地点、方式

    这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

    五、违约责任

    这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

    六、二手房屋买卖合同的争议解决方式

    这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

    七、合同生效条款

    双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

    八、合同中止、终止或解除条款

    按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;

    上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

    九、合同的变更与转让

    在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

    十、附件

    在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。


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    7签订二手买卖合同的注意事项

    (一)要注意权属条款。主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。

    (二)注意价格与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司,则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括:卖家的委托价与购买价格是否一致;中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。

    (三) 注意房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱,一手交房”,因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说,付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付款,拿到交易过户受理单时付一笔,产证出来及交房后付尾款。此外,买卖双方还可以通过第三方,如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

    (四)注意交房条款。主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用,上下家维修金结清。关于交房标志,本站律师建议将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一,使之更符合实际情况。

    (五)违约救济条款,主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。目前,相关的法规倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制,有利于提高解决纠纷的效率。当然,双方当事人也可通过诉讼方式救济。


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    8二手房买卖合同解除条件是什么

    一种是协议解除

    指的是在合同成立之后,未履行或者未完全履行之前,当事人通过协商解除合同,是合同的效力消灭的行为,这种解除是当事人意思自治的一种体现。合同法对于这种解除的规定在第九十三条,该条第一款规定:“当事人协商一致,可以解除合同。”

    第二种是法定解除

    指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况,由于这种解除会完全消除合同的效力,与合同应当信守的原则是背离的,所以合同法有着严格的限制。

    根据合同法第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权,这就是理论上所称的根本违约。

    第三种是约定解除

    指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的,后两种情况下的解除才能被称为真正的解除,其解除权属于形成权。


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    9二手房交易税费

    1、契税(买方支付)

    根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

    自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

    2、营业税(买方支付)

    此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

    房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

    房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

    3、个税(买方支付)

    核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

    4、印花税(买卖双方各0.05%)

    印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

    对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

    5、土地增值税

    个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

    核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

    6、登记费

    其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

    7、房地产交易手续费

    新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

    8、佣金

    成交价*3%,交易双方各付一半。

    9、贴花:5元/套

    如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

    10、评估费

    评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

    11、抵押登记费

    个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

    12、委托公证

    如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

    13、赎楼担保费

    费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,最低收费2000元。

    14、赎楼罚息

    不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取

    15、赎楼短期借款利息

    一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

    16、买卖合同公证费

    由公证机关向涉外方收取,征收标准:

    过户价×0.003%(过户价<50万)<>

    过户价×0.0025 250(50万<过户价≤500万)<>

    过户价×0.002 2750(500万<过户价≤1000万)<>

    17、抵押合同公证费

    买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。

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    10优秀律师解答

    二手房买卖合同纠纷
    要看房产的实质性质,以及是不是房主追认,不能简单说合同无效
    二手房买卖合同,二手房买卖合同时,实收价包含对方的赎楼费吗?
    具体要看你们签订的合同是如何约定的。

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